• 深度研究丨產業地產七大變化,下一個風口在哪?

    克而瑞產城研究2022-10-24 09:59:58來源:丁祖昱評樓市

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    ??建設現代化產業體系,是構建新發展格局,著力推動高質量發展的重要組成。

    ??作為產業體系中的一環,產業地產承擔了基礎載體的供應使命。在過去的10年里,經歷過大干快上的黃金時代,也面臨著潮水退去的深耕時代,其底層邏輯已悄然發生改變。

    ??從客觀環境看,工業準入門檻提高、“標準地”改革、特色園區興起,產業地產開發政策與早期不可同日而語;從參與者看,即有傳統開發區分離后的管委與平臺公司,也有產業地產新勢力的加入,還有老牌產業地產商的華麗轉身。

    ??本文從產業地產的新變化著手,摸清行業在新時期下的發展趨勢與導向,為企業發展提供一定參考和思路。

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    ??近幾年,隨著市場環境和政策的變化,園區產品分割銷售比例進一步受限,園區項目投資回報周期被進一步拉長,不少以銷售模式為主的民營產業地產商都在尋求轉型?!皣M民退”的論調再次頻出。我們認為,“國進民退”這個詞不精準、略顯片面,未來應更強調“輕重并舉、國民共進”。

    ??所謂“國民共進”的特點,即國資企業和民營企業能各自發揮優勢,抱團共建,比如國企一般具備資源與建設能力優勢,而民企則有靈活性與運營管理優勢。

    ??近兩年的案例包括:華潤置地和中城新產業合作,共同成立潤城新產業,布局產業運營服務和產業空間載體開發;中國金茂和宏泰發展達成合作,目前已達成私有化宏泰發展的所有先決條件;南山控股和中南高科合作簽署戰略合作協議,包括產業園聯合開發、運營管理合作、共建基金等。

    ??國民合作要想成功,不僅是分工的問題,更關鍵在于企業文化基因如何共生共榮,合作模式、機制、團隊如何打造,破解這些問題的企業,未來才會有更大的發展空間與潛力。

    ??首先,合作的前提條件是價值觀趨同。雙方都專注產業,服務產業。眼中盯著的不是拿地銷售的短期收益,更不會借產業之名做勾地之實。價值觀類似帶來對目標制定的一致,完成目標所用的方法一致。

    ??其次,雙方存在非常強的互補關系。國企有資源、有需求,民企有能力、有經驗。合作雙方都需要有較強的實力,彼此可以形成互補的關系,然而真正能做到的企業屈指可數。

    ??另外,需要雙方共同將優質資產投入,華潤置地和中城新產業幾乎沒有保留的將優質資源和能力注入到新平臺中,并約定排他條款,推動了新平臺可持續地快速發展。

    ??最后,相互磨合是必然。這種磨合并不是將雙方的優勢磨平,反而是在產生一種新的能力。民企在園區市場的專業能力毋庸置疑。但是,對于政府合規的理解、管理和執行能力畢竟不如國企央企。園區市場首先服務的是政府。對于政府訴求的理解和穿透是做好產業園的首要能力。

    ??要想實現真正意義上的國民共進,以上四點必不可少。

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    ??越來越多的實體企業正在進入產業地產領域,“百家爭鳴”的出現倒逼產業地產商放棄銷售思維,專注優勢領域,構建企業核心競爭力,這對推動行業的可持續發展,將會起到積極作用。

    ??通過對產業地產領域最活躍的TOP100機構的監測發現實體企業、互聯網科技企業、金融投資機構的占比已經超過了30%,未來這個占比還將繼續提升。

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    ??目前企業做輕資產運營,服務的多數為實體企業,實體企業落地產業,不再是簡單自用,而是“自用+招引”,打造“產業生態社區”,更好的服務主業發展。

    ??無論是現有存量的利用,還是企業新拿地自建,不得不承認,龍頭企業可以更好的整合資源,以京東、菜鳥、京東方等實體企業的入場可見一斑。

    ??龍頭企業經營園區,可以憑借其全鏈路服務經驗,幫助大大小小成百上千的企業實現業績增長,打造上中下游互融共生、合作、共享利益的新模式,助力經濟社會行穩致遠。

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    ??伴隨園區價值受到更為廣泛的認可,產業園區大宗交易市場已經從傳統的物流園區、數據中心轉向主題化園區。

    ??2022年,API集團與CBC合資收購北京大興生命科學園80%股份,7月以近1億美元購買了11.9萬方的大興生命醫藥產業園,涵蓋8座生產大樓、4個研發辦公室和輔助設施。

    ??以上海為例,2021年園區資產交易40%為外資,購買方主要為機構投資者與開發商,如德國安聯保險、韓國國民年金公團、新加坡凱德集團;60%為國內收購方,主要是以自用為主的買家,如嘉匯醫療、上海移遠通信技術股份有限公司、上海復旦微電子集團股份有限公司。

    ??從入場方式看,涵蓋參股運營、參股/控股全流程、基金+基地等多種模式。

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    ??傳統對于產業園區的刻板印象,往往將園區與工業廠房聯系在一起,認為其普遍形象較差,價格也相對應的較為低廉。但隨著園區的迭代升級,其外部硬件配套設施逐漸完善,內部運營服務品質顯著提升,租金隱約有了比肩寫字樓的趨勢。

    ??通過實地調研,一線城市優質研辦類園區的平均租金達到所在城市甲級寫字樓租金三分之一水平。該趨勢在二線城市更為顯著,優質園區平均租金接近甚至超過甲級寫字樓租金一半。以上海為例,自貿壹號二期研辦類產品月租金為240元/平,超過了長寧核心區、北外灘、前灘、徐匯濱江等傳統寫字樓核心區的租金價格;亞芯科技園、金橋office park、漕河涇科技綠洲等優質園區也達到了140-180元/平的高租金水平。

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    ??總結來看,此類園區主要包含三大特征:

    ??(1)多為主題型園區,聚焦生物醫藥、集成電路等當下炙手可熱的新興產業方向。

    ??(2)園區產品過硬、針對性強,開發主體的行業背景往往與園區方向相匹配,行業經驗豐富。

    ??(3)具有較強的園區運營能力,提供產業服務滿足客戶需求。

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    ??產業園區已進入到“運營為王”時代,物理空間有其上限,而運營則沒有。

    ??當下,國企的運營能力已有了顯著提升。根據企業年報,園區服務成為企業在園區開發領域重要的收入來源之一。如中電光谷園區運營服務收入占比達52%,電子城、市北高新等國資企業服務收入同樣達30%以上,高于以運營服務著稱的德必、金地等民營企業。

    ??尤其在疫情期間,國企可憑借其資源和成本優勢,為園區承租經營戶減免租金、開展政策性紓困活動、成立復工復產專班等一系列舉措,體現其社會責任。

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    ??REITs已成為當下地產行業各領域關注的焦點,2022年5月,國務院辦公廳發布關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見,重點聚焦存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產。

    ??9月,東久新經濟REIT成功發售,標志著政府/地方國企型園區公募REITs的先行先試之后,終于迎來了民營REITs的入場。與此同時,聯東、金地等大型民企產業地產商也已籌備REITs發行計劃。

    ??傳統民營企業往往注重前端開發,對后端的運營資源、招商通道投入較低,儲備資產不夠充足,相較掌握行政資源、實體企業資源和產業平臺資源的地方國企,其REITs發行的限制更大。伴隨東久REIT的成功發售,將給予市場民營企業以信心,未來更多的園區將釋放到市場中來,區域扎根深、具有一定服務能力、后端招商能力強的企業更具有擴募機會。

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    ??2021年,國家發布了數字經濟的十四五專項規劃,上海、浙江、山東等地也紛紛出臺了關于推進數字化園區、智慧園區建設的指導意見。于企業而言,加速政策響應力度可成為項目投拓的重要砝碼,也將成為園區競爭力提升的重要舉措。

    ??產業園區的數字化探索經歷了三個階段:

    ??第一階段,主要以降本增效為主要目標,聚焦于辦公管理數字化、智慧園區;

    ??第二階段,主要以企業服務為主要目標,聚焦物業服務、數字招商、園區管理數字化;

    ??第三階段,目前正在經歷,主要以運營服務為主要目標,支撐產業數字化轉型,打造數字運營生態。

    ??據不完全統計,疫情常態化之后,已有81%的產城開發運營企業投資園區智慧化業務。

    ??第一類,以上海臨港、張江高科、金橋開發區等為代表的大國企,主要探索方向是在政策框架下進行整個開發區、城市數字底座的建設,另外圍繞著具體的園區繼續深化智慧園區的建設;

    ??第二類,有技術背景的中電光谷、天安云谷等為代表的企業,建立了一整套的數字運營體系,構建企業核心競爭力,對外輸出數字服務、運營服務等輕資產業務;

    ??第三類,以聯東、金地威新等為代表的產業園區開發企業,從開發流程體系中探索數字招商和數字運營。

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    ??新的時代來臨,產業地產在此期間,各方參與主體結合自身發展特色,尋求變局,尋求藍海。

    ??“春江水暖鴨先知”,產業地產作為產業政策、產業環境影響的傳導者,未來賽道仍將任重而道遠。但伴隨著參與主體的多元化、運營模式的精細化、市場價值的認可化,將賦予我們嶄新的視角與思路。

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