• 9月樓市繼續下滑 房價已持續13個月下跌

    許倩2022-10-25 10:43:59來源:中房報

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    ??距離2022年結束還有兩個月,樓市仍處于探底過程中,對經濟增長的拖累仍在加劇。

    ??根據國家統計局最新數據,前三季度國內生產總值同比增長3%,比上半年加快0.5個百分點;全國固定資產投資同比增長5.9%。分領域看,基礎設施投資同比增長8.6%,制造業投資增長10.1%,房地產開發投資同比下降8%。

    ??房地產供給端下滑依然嚴重。1~9月份,全國土地購置面積同比下降53%,連續16個月下跌;新開工面積同比下降38%,連續14個月下跌。

    ??房價下跌的城市數量也在增加。9月份,70個大中城市中新房和二手房價格環比下降城市分別有54個和61個,比8月分別增加4個和5個。

    ??全面保交樓下,市場信心也在一點點被重建。

    ??1~9月份,全國房屋竣工面積同比下跌19.9%,跌幅連續兩個月收窄,這說明保交樓取得了一定進展。同時,房企銷售端下滑幅度也出現收窄。1~9月份,商品房銷售面積同比下跌22.2%,相比1~8月份收窄0.8個百分點。

    ??“樓市正在出現良好跡象,關鍵要看保交樓和銷售端,因為這兩個指標關系到需求端的信心能否穩定住,只要新房能竣工交付,開發商積極降價促銷,需求就會慢慢穩定住?!睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

    ??樓市多指標下滑 銷售端跌幅收窄

    ??10月23日上午,國家統計局發布了1~9月經濟運行和房地產相關數據。前三季度國民經濟恢復向好,但房地產各項指標卻仍在下滑。

    ??受資金鏈緊張及信心不足影響,房企拿地和開工積極性繼續降低。1~9月,全國土地購置同比下降53%,跌幅比1~8月份擴大3.3個百分點,且已連續16個月下跌;土地成交價款5024億元,同比下降46.2%;新開工面積同比下降38%,已連續14個月下跌,跌幅也在擴大。

    ??這兩個指標拖累下,房地產開發投資端繼續下行。1~9月,全國房地產開發投資同比下降8%,降幅較1~8月擴大0.6個百分點。

    ??“最近幾個月拿地數據普遍都是下跌近50%水平,說明土地端壓力確實較大。助力土地市場走出低谷的動力,在于確保銷售市場回暖和房企資金狀況改善?!币拙又菐煅芯靠偙O嚴躍進認為。

    ??從銷售端來看,1~9月份全國商品房銷售面積同比下跌22.2%,跌幅較1~8月份收窄0.8個百分點,且已連續兩個月收窄,顯示前期國家及各地積極紓困樓市政策,正在發揮積極效應。

    ??尤其9月份單月數據出現比較明顯的拉升。根據2022年以來國家統計局數據分拆后測算,9月份商品房銷售面積環比上漲39.33%,商品房銷售額環比上漲33.67%。

    ??從房企到位資金情況看,雖然仍在下跌但跌幅亦出現收窄。1~9月,房企到位資金同比下降24.5%,跌幅較1~8月收窄0.5個百分點。其中,國內貸款1.37萬億元,同比下降27.2%;自籌資金4.06萬億元,同比下降14.1%;定金及預收款3.73萬億元,同比下降34.1%;個人按揭貸款1.84萬億元,同比下降23.7%。

    ??還有一個積極信號是,部分民企近期陸續開啟了發債2.0的動作,說明各部門正在積極為房企創造更好的融資環境。

    ??總體而言,樓市仍處于下行通道,這一點并未發生根本性改變。9月份,國房景氣指數在1月跌破100后再次下跌至94.86,降至2016年初以來最低水平,市場仍處于“政策底”與“市場底”過渡階段。

    ??在樓市所有指標中,唯一正增長的就是待售面積。截至9月末,全國商品房待售面積5.43億平方米,同比增長8.1%。其中,住宅待售面積增長15.6%。

    ??全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示,中國房地產市場有兩種泡沫,一是房價泡沫,這是近幾年房地產調控重點,目前一線城市及熱點二線城市樓市仍供不應求;二是庫存泡沫,主要出現在不少三四線城市,由于市場供大于求、人口凈流出、房子難賣掉,導致庫存量加大,當前要高度重視庫存泡沫,因為銷量出現較大幅度下降,新建房屋又不好賣,許多三四線城市樓市供大于求情況會越來越嚴重。

    ??更多城市加入房價下跌行列

    ??房價下跌正蔓延至更多城市。數據顯示,9月份,70個大中城市新房價格環比下跌0.28%,二手房價格環比下跌0.39%;均已連續13個月下跌。

    ??李宇嘉分析稱,包括一線城市在內的多數城市都在9月份加大了新房供應量,同時,市場基于對開發商債務風險的擔心,導致開發商不得不積極降價促銷,以保衛資金鏈;二手房業主(主要是多套房業主、資金鏈緊張的業主)也開始有誠意地降價。

    ??值得注意的是,9月份一線城市新房價格出現今年以來首次環比下跌,由8月份上漲0.1%轉為9月份下降0.1%,主要原因在于廣州、深圳房價下跌(環比分別下跌0.3%、0.5%),形成拖累。

    ??9月份,二線城市新房和二手房價格環比分別下降0.2%和0.3%;三線城市新房和二手房價格環比分別下降0.4%和0.5%,降幅均與8月份一樣。

    ??從同比房價變動來看,僅一線城市新房和二手房價格仍保持同比上漲態勢,但新房價格漲幅已持續15個月收窄。更為廣大的二線、三線城市,無論是新房還是二手房價格均持續同比下滑,且降幅不斷擴大;尤其是三線城市,9月份新房和二手房價格同比降幅分別達到3.8%、4.5%。

    ??70個大中城市中,9月份新房和二手房價格環比下降城市分別為54個、61個,比8月份分別增加4個、5個;同比下降城市分別為50個、63個,比8月份分別增加1個和2個,下跌城市數創2015年以來最多。

    ??具體來看,9月份,武漢、蘭州、溫州、湛江新房價格環比跌幅居前,均下跌0.9%;北海、牡丹江、天津和丹東二手房價格環比跌幅居前,分別下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

    ??僅剩為數不多的城市仍維持房價上漲局面。新房價格領跑全國的是合肥和成都,環比漲幅均為0.7%;杭州和大理以0.4%環比漲幅并列第二。二手房價格環比領漲全國的是上海(環比漲0.5%)和北京(環比漲0.4%),成都和昆明以0.3%環比漲幅并列第三。僅7個城市二手房價格同比上漲,包括成都、北京、上海、昆明、???、無錫和贛州。

    ??在嚴躍進看來,這些上漲力度較大的城市普遍也是經濟基本面不錯的城市,但要防范的風險是,所有城市都要把樓市降溫的可能性做充分的假設和考慮,做好四季度的政策儲備和新一輪政策投放,防范此類經濟基本面不錯的城市也面臨房價下滑壓力。

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