• 量跌價漲!“調控模范生”長沙新房價格已連續上漲22個月

    趙春林2022-10-25 11:00:43來源:中房報

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    ??房價漲得太快,剛需房不好賣,改善型住房去化也在放緩,這是當下長沙商品住宅市場的現狀。

    ??今日,國家統計局公布的2022年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示,僅有15個城市環比上漲,相比8月份19城減少4城。其中,長沙環比上漲0.1%,同比上漲2.7%。這已是自2020年12月以來,長沙新建商品住宅銷售價格指數連續上漲22個月,在全國樓市較為罕見。在過去的22個月中,長沙已有多個月份的新房價格指數環比漲幅,位列全國70個大中城市的前三或前五位。

    ??“環比漲幅明顯在收窄。其實從項目營銷一線反饋來看,下半年以來長沙房價基本是在下跌的?!痹谀撤科箝L沙區域營銷總監李先生看來,長沙房價能保持如此長時間的連續上漲,主要是因為這兩年長沙市場供應了一批高價位的改善型住宅,整體拉平甚至是拉高了長沙房價。

    ??單價瞬間逼近35000元后,自媒體炒作直追廣州房價

    ??去年12月,長沙河西(湘江河以西)某改善型住宅監制單價突破了2萬元/平方米。今年8月,長沙河東某樓盤部分樓層的單價更是達到了34796.95元/平方米(含近3500元/平方米的精裝修)。

    ??伴隨著的是,當地自媒體和房產中介炒作不斷,帶動了長沙房價大幅上漲的預期。有鼓吹近35000元/平方米的單價直追廣州房價的,有炒作以“好處費、茶水費”“保證開盤能買到”的......

    ??河東的這一樓盤,市場真正的銷售狀況又是怎樣的呢?據了解,該項目8月份開盤的9#棟、5#棟,共有94套住宅。湖南中原研究院的數據顯示,該項目開盤后的第一周,僅網簽成交31套,成交均價31501元/平方米。開盤已過兩個月,記者從長沙市住建局網站項目預售公開查詢頁面看到,該項目目前仍有不少房源處于“可售”狀態。

    ??“今年上半年之前,長沙的改善型住宅尤其是大平層確實銷售得很好?!碑數厥袌鋈耸糠治龇Q,因為房價一直在漲,加快了部分改善型群體入市的節奏,但部分項目房價上漲過猛之后,相當部分的人群畢竟購買力有限,加上有些項目在區位、戶型等方面自身有缺陷,長沙的改善型住宅整體去化自下半年以來明顯放慢。

    ??湖南世聯行市場知識中心發布的9月長沙房地產市場報告顯示,9月份長沙市內五區商品住宅成交約48萬平方米,環比減少8%,同比減少43%,行業信心及購買力處于低谷,大平層成交走勢下滑;成交均價約13814元/平方米,環比下跌5%,同比上漲8%。今年前9個月,長沙市內五區商品住宅成交約498萬平方米,同比減少45%。

    ??此前,作為樓市調控模范生的長沙,前些年在穩地價、穩房價、穩預期方面真抓實干,探索出了不少新路,長沙也多年保持了新建商品住宅年銷量約1500萬平方米的高規模。

    ??在穩房價的同時,如何保品質?去年下半年,長沙市政府部門甚至內部商定了一項強化房價地價聯動、嚴控房地價差的舉措,即剛需房的房價(毛坯)與地價差不超過7000元/平方米,改善房的房價(毛坯)與地價差不超過10000元/平方米。

    ??舉措是有了,但后來長沙市具體又是怎么執行的呢?從當地政府部門監制出的價格來看,相當部分的改善型住宅(毛坯)房地價差超過了10000元/平方米,有的甚至超過了14000元/平方米。當地市場人士直言,從幾個典型項目的監制價格看,基本上是起初市場放風單價多少,后來就審批到了多高價格,甚至更高。

    ??限價步步高 剛需房不得不降價賣

    ??在改善房大漲房價的同時,長沙的剛需房限價也在快跑前進。

    ??以長沙河西的大王山片區為例,從2017年的毛坯限價8500元/平方米,到今年4月份的限價13300元/平方米,上漲了4800元/平方米。5年時間里,限價漲幅超56%。

    ??限價的步步高漲,也使得幾家歡樂幾家愁。但在市場狂歡過后,片區的開發商也在迎來陣痛期。

    ??頗具標志性的一大營銷事件是,今年4月以毛坯限價13300元/平方米拿下的該項目,加上2500元/平方米的精裝修后,開發商原計劃銷售單價15800元/平方米。但在今年9月開盤時,該項目給了市場一個意外和驚喜:13000元/平方米的均價(含精裝修),不僅是贈送了精裝修,而且比毛坯限價還低。

    ??“沒辦法。一是片區及周邊競品太多,二是房價上漲到一定階段后,圖省會優質教育資源的省內地市的剛需客戶也在銳減,只能降價讓利走量?!痹擁椖坑嘘P人士言談中,略顯無奈。

    ??據中國房地產報記者觀察,受房票的影響,當地開發商近年來熱衷于開發大戶型住宅,100平方米以下的戶型很少,加上近年來高溢價的大平層熱銷后,開發商無論是從銷量還是出于溢價利潤考慮,對開發大戶型的動力更足。

    ??湖南中原研究院的長沙房地產市場報告稱,9月份長沙市內五區商品住宅成交面積段主力為130~144平方米產品,占比34%,較上月增長3個百分點,160平方米以上的占比23%;成交的單價主力集中在12000~14000元/平方米,占比29%。

    ??一方面,隨著單價限價的上漲和戶型面積的趨大化,較高的總房價,超出了相當一部分剛需人群的購買力,剛需客戶要么放棄,要么等待;另一方面,單價大漲過后的改善型住宅,也在少部分有購買力的群體之中,為去化難題尋找出路。

    ??湖南世聯行市場知識中心的市場報告表明,截至今年9月底,長沙市內五區普通商品住宅可售面積約730萬平方米,環比增長7%,同比增長15%,庫存明顯增加;去化周期達13.1個月,環比縮短1.5個月,同比延長6.9個月,去化流速減緩,去化周期創新高。

    ??“一兩年前,一些在廣州、深圳工作經商的湘籍人士,來長沙給父母買房,下單我們的300多平方米的大平層,眼睛眨都不眨一下,因為那時改善型住宅單價還不高。但今年,這個群體的哪怕是更聲名在外的成功人士,基本是只看我們的110~140平方米的剛改房,而且會問置業顧問還能有什么優惠?!睆哪持科箝L沙區域負責人的這一番話,或能在一定層面感受到,近年來尤其是今年以來長沙房價以及市場的較大變化。

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