• 張寶全:時代造就了我們,未來30年地產從高光時刻走向低光

    李葉2022-10-12 10:53:00來源:中國房地產網

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    ??編者按

    ??1992年,理想照耀現實,無論廟堂之上,還是江湖之遠,對于中國經濟,對于中國房地產,對于中國企業家,都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

    ??30年篳路藍縷櫛風沐雨,中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆,往事一幕幕,燃燈者一個個。

    ??這一年,中國房地產報應運誕生,30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛,看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就,我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想,我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場,看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

    ??站在未來,中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道,全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史,重新思考,匯聚智慧,相信未來,再次出發。

    ??奧斯卡·王爾德說:定義一樣東西,就意味著限制了它。

    ??張寶全的事業生涯,恰好證明了“定義是會被不斷打破的?!?/p>

    ??這個懷揣夢想的少年從一座南方小城走出來,做過木匠,當過兵,也曾是榮獲二等功的戰地記者,在接觸到電影后,他將電影認定為自己的終身事業,并在轉業后考上北京電影學院,成為著名導演謝飛的學生。1992年,為了掙夠50萬元去拍電影,他毅然“下?!眲摿⒘巳缃竦慕竦浼瘓F,也開啟了屬于自己的商業時代。

    ??30年商海沉浮,潮起潮落。

    ??從“文青”到“商人”,張寶全好像變了,又似乎一切都未曾改變。

    ??如今的他,更多的時間會待在北京昌平區遠離喧囂的柿子林里,這也是他的第一居所。在這里,他可以靜心作畫、工作、寫字、研究電影。這一切,與其說是返璞歸真,不如說是堅持本心。在外人眼中,柿子林仿佛一個“脫離現實”的世外桃源。

    ??“脫離現實”也是張寶全構筑“紅樹林度假世界”的基礎概念?!拔蚁虢o人們的是一個夢幻般的、脫離現實的度假世界?!闭勂鸺t樹林,張寶全總是滔滔不絕,這似乎是他夢想的一個投射。

    ??在他看來,所有的商場和購物中心都是在創造現實、滿足現實,它的核心還是滿足日常生活的需求。但是度假不同,度假是文化消費和精神消費,核心就是“脫離現實”,忘記世俗紛擾。

    ??或許拍電影和打造度假世界的本質,都是為人們制造一個短暫而難忘的夢境。

    ??2022年是中國房地產報創刊30周年,也是今典集團成立30周年。9月初,作為時代親歷者的張寶全應邀接受中國房地產報記者30周年特刊專訪。

    ??在柿子林的夏末晨曦中,這位“造夢者”講述起關于過去與未來、理想與現實的思考。

    ??從理想出發的人

    ??1992年,是張寶全人生的一個轉折點。

    ??在張寶全看來,在電影學院讀書的那4年,是人生中最美好的時光?!懊刻鞂W習的是自己熱愛的事物,跟有相同理想的同學沒有顧忌的交談,暢想著在畢業后能在電影界一展拳腳?!?/p>

    ??但臨近畢業,張寶全才發現理想之路的艱難,由于市場化的浪潮席卷電影行業,當時的中國銀幕只剩1000多塊,很多電影院也改成了舞廳。那樣的狀況下,坐冷板凳的導演很多,投資的人卻不多。

    ??為了給自己想拍的兩部片子籌備資金,張寶全決定先下海掙錢?!澳莻€時候的標準也不高,我就想著掙了50萬元就上岸拍電影,結果一下去就到了現在?!被貞浧饎摌I的動機,張寶全笑道。

    ??創業之路并不平坦。

    ??1992年12月,今典集團注冊成立。1993年6月,海南就進行了房地產調控。一個月以內,海南的房價掉了40%~50%,張寶全親眼見證了一批人從“富翁”變成“負翁”?!昂迷谀菚r,今典集團剛成立,受到的波及很小?!?/p>

    ??在經歷了海南地產的崩潰后,張寶全更深刻地領悟到,“市場是危險與機遇并存的,風險和利潤也是成正比的?!?/p>

    ??次年,張寶全在深圳、海南開始四處找地皮、創辦企業,籌得了第一桶金。

    ??1995年3月,張寶全成立了北京安地房地產開發有限公司,兩年后,張寶全的第一個作品“今典花園”上市。

    ??彼時,國內的商品房都還是“灰土方”的基調,今典花園則大膽采用“空間蒙太奇”設計手法,減少了傳統戶型中的承重墻數量,增加了大開間設計。這次設計上的創新,讓張寶全獲得了利潤的同時,也讓今典花園贏得了地產界的認可。

    ??2004年,今典集團的第三個地產項目即將開盤,卻一直沒有敲定項目案名。張寶全靈光一現,決定舉辦一場向“全社會征集案名”的活動,這次全民參與互動的活動瞬間引爆了市場,“蘋果PINGO”這個名字從數萬個征集到的案名中脫穎而出,并成為國內樓盤營銷史上的經典案例。

    ??此后,創新和藝術成為伴隨著今典集團發展的關鍵詞。

    ??機遇與選擇

    ??從1997年到2008年,張寶全的住宅地產事業發展得如火如荼。

    ??他卻在2009年毅然帶領著今典集團轉舵,開始將打造紅樹林度假世界作為企業的重點工作。

    ??回憶起當年的選擇,他顯得很坦然,“2009年本應該是房地產的拐點時刻,政府放了4萬億元,改變了經濟發展的軌跡,房地產更加快速發展。盡管如此,我們還是選擇轉型做紅樹林度假世界,因為我感覺那時房地產已不是正常的市場了;當時的中國房地產戶均率已經達到75%,全世界房地產戶均率不到60%;且一個正常的市場,房地產價格的走勢是應該有波動的,那時國內房子的價格是直線上升的?!?/p>

    ??對于失去的房地產黃金10年,張寶全并不遺憾,“我比較樂觀,一般不太計較過去。且我也覺得一個人老想著各種遺憾就是自己找不快樂?!?/p>

    ??事實上,打造紅樹林度假世界也是張寶全回歸自己理想的一種途徑,他用自己的藝術天分與電影情懷開始創造一種以生活方式為賣點的產品?!凹t樹林是我的所有經歷的結果,我所擁有的、了解的、熟悉的,都在紅樹林里面。通過它了解我,一點不為過?!?/p>

    ??最初的紅樹林是旅游度假酒店模式,那時傳統的旅游度假已經不能滿足人們更高、更多元化的需求,人們開始由普通物質消費轉向文化消費。紅樹林的出現恰好為這一片似饑渴荒原的市場帶來了新的風向標。

    ??自2004年創立到如今,紅樹林已進入了4.0時代,它所營造的“商業空間”“生活空間”“1+X度假生活方式”已經成為文旅行業中的標桿產品。在紅樹林,張寶全所摯愛的電影、繪畫、音樂、書屋、美食、藝術等都被接入,未來還將接入更多的資源,它就像一個可以無限擴容的內存,隨著新的資源不斷接入不斷迭代煥新。

    ??談及個人成就時,張寶全謙虛地表示,談不上成就,我最大的感受是時代的機遇造就了我們。

    ??“我們這代企業家生逢其時,趕上了改革開放。從做住宅房地產開發到紅樹林度假世界,都是時代的機遇。第一撥人是很重要的,我們下海做房地產的時候,這方面是空白的,或者說根本還沒有房地產市場。在這個階段,大家都在同一起跑線上,作出成績比較容易。后面,度假時代到來,紅樹林也趕上了這一機遇。所以,我覺得是機遇成就了我們,不是我們創造了成就?!彼a充道,如果今天再讓我從頭做這些事情,是很難的。

    ??生存是第一要務

    ??當下,我國經濟發展再次面臨不確定性和種種風險,國內企業受到的沖擊極大。

    ??對此,張寶全給出的建議是,面對現實,在對未來趨勢不清楚的情況之下,生存是第一要務?!皩σ粋€企業來講,目前很難給自己定出下一步目標。所以,現在大部分企業都采取的是先生存先穩住的策略,尤其中國的房地產企業我覺得更應當這樣?!?/p>

    ??他分析,如果說前30年是我國房地產的“高光時刻”,現在是市場急劇變化的“至暗時刻”,那么,未來30年可能就是“低光時刻”。當前,很多企業在轉型或者轉變過程會遇到很大阻礙,對地產行業來說困難和風險更大。因為,房地產是偏重資產的一個行業,很多在中國銷售量排名前30的房企,背后的土地儲備量也是排在前30的。所以我認為,現在對房企來說最重要的是“活下來”,為了“活下來”,該合并的合并,該整合的整合。

    ??與此同時,新冠疫情的影響也持續考驗著文旅行業。

    ??疫情暴發后,使海南三亞旅游受到全面影響,當地酒店營業收入幾乎呈斷崖式下降。若市場持續難以恢復,紅樹林將會面臨現金流枯竭。張寶全快速做出判斷,第一時間重啟“餡餅俠計劃”,以相當于用正常時期的半價預售產品,通過成本價優惠銷售去為紅樹林獲取一定收入。

    ??今年8月,海南三亞再次遭遇新一輪疫情突襲,大批醫療人員馳援三亞,擁有3718間客房以及豐富大型活動接待經驗的三亞灣紅樹林度假世界第一時間被三亞市疫情防控指揮中心征用,作為醫護人員接待后勤保障基地。

    ??“為醫療人員提供服務的同時,也將紅樹林的損失降到了最低?!痹趶垖毴磥?,在三亞疫情期間,很多酒店都被關停了。但是,三亞灣紅樹林由于被征用,每天的居住率都在3000間以上。同時,紅樹林對醫療隊提供的不僅是居住,還包括餐食供應等,一天一頓就要供應四五千份盒飯。盡管政府給的費用比市場價低,紅樹林得到的利潤很薄,但比單純的虧損強得多。

    ??三亞灣紅樹林在疫情期間的工作,也得到了三亞市政府的肯定。

    ??理想之火不滅

    ??求穩的過程中,張寶全也在逐步推進紅樹林4.0模式的完善。

    ??2020年,紅樹林推出了品牌 4.0 模式——未來城市度假村。在杭州徑山紅樹林未來城市度假村的設計中,載人無人機、飛行汽車等在未來感十足的摩天大廈間頻繁穿梭。

    ??張寶全告訴記者,當智能制造和5G物聯網技術的日益成熟,城市面貌和社會生活逐漸改變,“紅樹林”也應隨之進化。紅樹林的4.0 模式描繪的是未來 30 年后的城市場景,代表了未來科技帶來的新生活方式??梢哉f,它既是一個度假村,也是一個未來城市的縮影。

    ??他表示,隨著時代發展,人們生活方式的內容和模式不斷豐富,借助科技的力量能夠構建出具備科技感的未來城市,打造出物理世界和數字世界相融合的生活體驗?!叭藗冊谔摂M世界可以像在現實世界里一樣隨意行走、交談,使用雙手體驗虛擬物品。簡單舉例就是,正在設計的昌平紅樹林是中國(更多政策,請查閱中房網 www.spacecoastbestbeaches.com)第一個元宇宙度假村,通過元宇宙技術將臺北故宮搬回北京,不僅使人在真實的展館中看展,甚至可以拿起展品近距離欣賞;在酒店的房間,就可以實現一場真人槍戰游戲,讓大床、沙發等成為你的掩體?!?/p>

    ??或許拍電影和打造度假世界的本質,都是為人們制造一個短暫而難忘的夢境。

    ??張寶全將沒有實現的電影夢全都揉進了紅樹林里?!拔蚁Mt樹林能夠把文化跟商業結合起來?!?/p>

    ??他認為文化的本質不是狹隘的寫字、畫畫及獲得某種學歷認可等,而是生產方式和生活方式的總和。

    ??“1930年,美國遭遇了股市災難和經濟蕭條,在那樣的情況下好萊塢發展起來了,原因是當時的人們可以以最低的消費,通過電影獲得精神上的享受;電影只是文化產品中的一個方面?!睆垖毴榻B,紅樹林正是著眼于此,希望以建筑為載體,把最新的科技、藝術、體驗放在紅樹林里,創造一個能讓人們精神獲得享受的地方。目前,紅樹林擁有豐富的藝術資源、電影資源;在技術方面,紅樹林也掌握了從自動駕駛、人工智能到“元宇宙”等最新的技術資源,盡可能地將最新的時尚、科技、文化在其中呈現,滿足更多經濟發展帶來新需求。

    ??說到技術,很多人看到今典集團做的事后會驚訝,“今典集團原來還是家科技公司?!?/p>

    ??在介紹公司技術研究方面的成果時,張寶全難得地展現出驕傲的神情。他說,中國(更多政策,請查閱中房網 www.spacecoastbestbeaches.com)第一臺數字放映機就是我們研發的,中國數字放映涉及的軟硬件有很多都是今典集團做的,中國最大的數字影院NOC系統也是今典集團做的。

    ??與此同時,張寶全也在關注時下最熱門的“元宇宙”技術。

    ??“我們會在北京昌平打造中國(更多政策,請查閱中房網 www.spacecoastbestbeaches.com)第一個‘元宇宙’度假村?!彼又f,真正的“元宇宙”應該在未來10~30年逐漸呈現出來,將物理世界與虛擬世界平行對應起來,相互映射實現虛擬與真實互通。

    ??講到未來,他眼中有光,理想之火再次點燃。

    ??對  話

    ??張寶全:我最大的改變是變得淡然了

    ??今典集團董事局聯席主席、紅樹林品牌創始人 張寶全

    ??中國房地產報:1992年是中國改革開放進程的歷史大年,我們知道,您也是在這一年創立了今典集團,回頭望去,這一年對您來說有著怎樣的意義?

    ??張寶全:從時間維度上來說,今典集團的開始就在1992年。當時,鄧小平南巡講話為中國走上有特色社會主義市場經濟發展道路奠定了思想基礎,大家都呈現出意氣風發的樣子。當時,我剛從電影學院出來,本想當個導演,無奈資金欠缺,為了給自己想拍的兩部片子籌備資金,決定先下海掙錢。那個時候的標準也不高,我就想著掙了50萬元就上岸拍電影,結果一下去就到了現在。

    ??中國房地產報:過去這30年您最深的感觸是什么?

    ??張寶全:這30年,我覺得最大的感觸就是這世界變化快。

    ??首先是技術發展的變化。我記得剛成立公司時,買了一臺286的電腦,我以前沒用過,完全靠自己摸索著學習。那時候給政府起草文件或者做其他的工作都是在WPS上排版。剛成立公司時,我想做公司的紅頭文件,但沒有錢印紅頭文件,就買了紅色的色帶和黑色的色帶,把文件的紅色簽頭打出來,再把文件內容打出來,看上去像一個正規文件。286的電腦很慢,為了打一個文件幾乎得打一夜?,F在的手機處理器都四核了,技術的發展給社會帶來很多便利。

    ??其次是城市發展的變化。這和房地產行業息息相關,從物質層面、物理層面上來說,它承載了科技的變革和經濟的發展;最終,體現在城市的外貌、功能等方面。

    ??中國房地產報:您從事過“工農商學兵”幾乎所有職業,在這些經歷中,您認為最美好的事是什么?

    ??張寶全:我覺得最美好的是我在電影學院上學的那段時光。因為我學的是自己所喜歡的事物,當時,我最差的科目是表演,除了表演以外其他學科成績在我們班不算第一也算第二。我認為,一個人能把自己的長項和喜歡的事情結合起來是非常美好的。

    ??另一方面,我覺得在校園跟在社會是有距離的,比如校園的人際交往中,利益的關系很淡,人和人的交往基本上憑感覺,也比較真實。不論上課還是討論,大家都是想說什么說什么,沒有顧忌。在電影學院,我們自由自在,不僅是生活自由、身體自由,也包括思想和精神的自由。當你進入社會后,社會關系就像一個紐帶,你在這個關系中是什么角色,要跟其他角色發生什么關系,有時候是被左右的,人們困在其中。

    ??中國房地產報:過去30年間您最遺憾的事是什么?

    ??張寶全:我比較樂觀,一般不太計較過去。而且,我也覺得一個人老想著各種遺憾就是自己找不快樂。但如果硬要說,也有一個談不上遺憾的遺憾,那是我在部隊做戰地記者時的一件事。

    ??我當時所在的是我們部隊的五連,屬于軍工連,負責的是給前方送彈藥,每天都要經過生死線。一天晚上,我在五連采訪完后就睡下了,到半夜突然聽到吹哨聲,接著沒有一個人說話,所有人穿上衣服背上各種物資就開始趕路。途中沒有人開燈,伸手不見五指,路的兩邊都是地雷,非常危險。一個老兵走在最前面帶路,后面的人手拉著手走得很慢。就在這時,一陣爆炸聲在很近的方向傳來,我身后的士兵迅速抓住我鉆到坑道里,外面“哐哐”的爆炸聲持續了許久。這時天的東北方已經有些亮了,在微亮的光里我發現4個士兵向著不同方向,如雕像般直直地坐著。把我拉進來的士兵告訴我,他們4人是要上“116”的?!?16”是我們前面的一個陣地,據我所知,116陣地是70度的一個山地,爬上去非常困難,山上幾乎全是石頭沒有洞穴,如果有一顆炮彈落在上面,相當于好幾個炸彈,它會將石頭都炸飛傷人,而人在上面只要負傷,就意味著再也回不來。

    ??當時,我得到信息是去過116的士兵只有一人回來了。作為戰地記者,采訪是我的工作,在我知道他們要上116陣地的情況下,我想知道他們心里在想什么,但看著他們4人的坐姿,我又覺得不應該驚擾他們。在我的猶豫中,炮彈聲逐漸停息,天也亮了更多,士兵們迅速背上物資上路,我再也沒有機會去問他們都是誰,當時在想什么。直到今天,我經常想起這件事,問我自己當時究竟應不應該去采訪。

    ??中國房地產報:過去30年里您最大的成就是什么?

    ??張寶全:談不上成就。過去30年,我最大的感受還是時代的機遇造就了我們。我們生逢其時,趕上了改革開放。在做房地產開發的過程中,從住宅到紅樹林都是時代的機遇。市場中的第一波人是很重要的,我們“下?!弊龇康禺a時,房地產行業還是空白的,或者說根本還沒有房地產市場,建筑市場就是施工的,真正將房子當成商品的市場還沒有。在這個階段,大家都在同一起跑線上,作出成績比較容易。后面,度假時代到來,紅樹林也趕上了這一機遇。所以,我覺得是機遇成就了我們,不是我們創造了成就,如果今天再讓我從頭做這些事情,是很難的。

    ??中國房地產報:您曾經歷過一次海南地產的崩潰,當前我國房地產行業再次面臨不確定性和種種的風險,整個行業受到的沖擊很大。對此您有何高見?在這一背景下,經營企業要注意什么?

    ??張寶全:發展過程中遭遇各種問題,我覺得都是理所當然的,事物的發展本來就是這樣。

    ??當前,由于疫情、國際形勢變化,打破了經濟發展的一些思緒,也給企業發展帶來很多不確定性。這樣的背景下,對一個企業來講也很難給自己定出下一步目標。所以,現在大部分企業采取的都是先生存、先穩住策略,尤其中國的房地產企業更應當如此。如果說前30年是房地產的高光時刻,現在是至暗時刻,那么,后30年可能就是低光時刻?,F在,我認為對房企來說最重要的是“活下來”,為了“活下來”該合并的合并,該整合的整合。

    ??我們也要面對現實,在對未來趨勢不清楚的情況之下生存是第一重要的。另外,就是對于我們所有的想象中的困難要想得更嚴峻一些,也許今天想象中的嚴峻情況以后就是現實。

    ??中國房地產報:過去五年,您最大的改變是什么?

    ??張寶全:這5年間我最大的改變就是變得比從前能夠忍耐了。以前經濟形勢好、市場好,大家能快速發展,很多新的東西也能快速落地。2018年調控以后,國內民營企業就遭遇了各種各樣危機,對于我們這類重資產又沒有上市的企業來說,受到的影響就更大了。我們既要解決問題又要保持穩定,還要考慮發展,這個過程是漫長且考驗人的。我原先是非常追求完美的,但是在這5年我發現很多事并不是一已之力可以抗拒的,與其發愁不如高興一些。當然,在這期間我并沒有停止思考,紅樹林的品牌4.0模式——未來城市度假村,就是在這個時期規劃出來的。

    ??中國房地產報:您心目中希望公司成為哪樣的企業,比如偉大公司?

    ??張寶全:原先沒有制定過這樣的目標,但我希望紅樹林能把文化與商業結合起來。希望以建筑為載體,把最新的科技、藝術、體驗放在其中,創造一個能讓人們精神獲得享受的地方。目前,紅樹林擁有豐富的藝術資源、電影資源;在技術方面,紅樹林也集成了自動駕駛、人工智能元宇宙等最新的技術資源。

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