• 朱中一:房地產是一艘大船,要平穩健康發展防范急轉彎

    苗野2022-10-19 10:33:09來源:中房報

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    ??編者按

    ??1992年,理想照耀現實,無論廟堂之上,還是江湖之遠,對于中國經濟,對于中國房地產,對于中國企業家,都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

    ??30年篳路藍縷櫛風沐雨,中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆,往事一幕幕,燃燈者一個個。

    ??這一年,中國房地產報應運誕生,30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛,看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就,我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想,我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場,看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

    ??站在未來,中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道,全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史,重新思考,匯聚智慧,相信未來,再次出發。

    ??不只是脫口而出的數據,與記者對話的整個過程,朱中一思路清晰,絲毫看不出眼前這位侃侃而談的長者已年逾古稀。

    ??朱中一,曾任原建設部政策法規司副司長、辦公廳主任;中國房地產業協會副會長兼秘書長,從參與起草《城市房地產管理法》,到倡導建立房地產中長期制度,幾十年里,朱中一始終為推動房地產行業健康發展努力著。卸下協會職務后,對行業和市場的關注并沒有減少?,F在,他仍然非常重視房地產業發展,關心老百姓住房問題。閑暇之余,他還在研究房地產領域的相關政策、市場動向和企業經營發展,將新內容一條條摘抄在記事本上。

    ??“您現在最關心什么?”

    ??“穩定信心,完善房地產長效機制和促進行業平穩健康發展?!敝熘幸徊患偎妓鞯卮鸬?,我認為,當前穩信心、穩預期比穩地價、穩房價更重要。從目前房地產市場表現來看,大概還需要一段時間才能使信心恢復到常態。

    ??2022年是中國房地產報創刊30周年,9月8日,作為行業發展見證者的朱中一應邀接受中國房地產報記者專訪。眼前這位年近八旬、滿頭白發精神矍鑠的長者帶來了他對房地產行業的觀察和思考。

    ??他認為,這30年是房地產業快速發展的30年,也是幾經調控不斷發展的30年?,F在房地產行業發展已進入新時期,平穩健康、安居宜居始終是我們的目標,因此,政策的制定要有利于市場的平穩健康發展。房地產是一艘大船,大船急轉彎是會翻船的。

    ??對于房地產行業未來發展,他說:“我們必須要用常態化心理看待房地產行業發展,將房地產行業定位于基礎性民生行業,精耕細作依然有很大的市場,要對未來保持信心?!?/p>

    ??為房地產業平穩健康發展積極發聲

    ??朱中一是住建系統的老專家,談起房地產行業發展歷程,滔滔不絕。他記憶中的1992年,最重要的事是原建設部接受了全國人大交給的起草《城市房地產管理法》的任務。

    ??“那是1992年年底,我隨同原建設部副部長周干峙到全國人大常委會原副委員長田紀云處。他要求建設部加快組織起草房地產法的工作,并明確建設部著重研究如何規范市場行為,涉及與土地部門的職能由人大、國務院協調?!敝熘幸徽f。

    ??1992年,88歲高齡的鄧小平發表“南方談話”,宣布繼續深化改革開放。

    ??“小平‘南方談話’后,不少地方出現了房地產熱、開發區熱,海南、北海炒地、炒樓花問題嚴重。建設部接受任務后成立專門班子,我也積極參與其中,經過一年半左右時間,1994年7月5日,全國人大八屆八次常委會通過了《城市房地產管理法》,1995年1月1日起正式施行?!敝熘幸徽f,這部法對規范房地產市場發揮了很大的作用,當時一些地方炒地現象很快得到了遏制。

    ??對這部法律的論證、審議,朱中一如數家珍。他說,重點對國有土地出讓與劃撥、房地產開發、房地產交易(含房地產轉讓與商品房預售)、房地產權屬登記與發證等制度進行了論證。

    ??在政策法規司的工作,造就了他在面對房地產行業調整時的冷靜思考,他看重的是政策制度的穩定性和長效性。

    ??“對于房地產中長期制度的建設我是較早提出建議的一個人?!敝熘幸徽f。

    ??2006年4月,朱中一去中國房地產業協會任職,當聽到一些會員單位對房地產調控提出“頭痛治頭,腳痛治腳”的反映后,先后在宋春華、劉志峰會長的掛帥下,組織了多方面的專家,圍繞“十二五”住房發展規劃和房地產中長期制度建設兩個主題,分若干專題進行了研究,最終形成兩份報告,分別于2010年6月和2011年1月,上報給住建部、發改委、科技部。

    ??“2010年中央經濟工作會議期間,我提出的《關于促進‘十二五’時期房地產平穩健康發展的建議》被有關領導批示給相關部門研究?!敝熘幸贿呎f邊從柜子里拿出了兩份建議,清晰可見時任國務院副總理李克強的批示。

    ??在另一份《抓住調控時間窗口,建立房地產中長期制度的建議》上,記者看到了“住建部要進一步研究我國住房制度、政策和房地產調控長效機制問題”的批示,時間是2012年1月11日。

    ??“這說明,國務院在2012年1月就要求住建部研究房地產長效機制的問題了,這也是房地產長效機制第一次通過官方口徑發出來。之后,住建部在2012年9月印發了《全國城鎮住房發展規劃(2011年-2015年)》?!睂τ谶@段記憶,朱中一在鏡頭前顯露出了些許興奮。

    ??縱觀房地產發展的整個軸線,不難發現,朱中一考慮的一些問題帶有前瞻性、系統性,他也總是在為房地產業的平穩健康發展積極發聲。

    ??要理性評判房地產行業

    ??30年,不過是歷史長河的一瞬間,但于中國房地產行業而言,從萌牙到發展,從變革到成熟,好似一根線,串起了中國經濟發展的脈絡。

    ??朱中一,作為長期參與房地產政策研究、制定的一員,見證了房地產行業逐漸發展壯大的過程?!拔覀円硇栽u判房地產行業,它的社會作用和價值是非常明顯的,它給我國經濟、社會、城市、居住都帶來了很大的改變?!?/p>

    ??他開門見山地給記者拋出了幾組數據:

    ??1978年,中國城鎮常住人口人均住房建筑面積是6.7平方米,城鎮化率是17.92%;到2019年,這兩組數字分別增至39.8平方米和62.71%。這些數據是在城鎮常住人口快速增加的基礎上實現的。

    ??“這樣的成長速度是非??斓??!敝熘幸徽f,房地產的發展得益于房改的推動和城鎮化持續推進的時代背景。

    ??談及對房地產行業這30年大歷史最深的感受時,他用了一句話概括:房地產一頭連著民生,一頭連著經濟,是影響國計民生的一個重要行業。

    ??參照《中國共產黨簡史》和住建部正在編寫的《住房和城鄉建設部簡史》,朱中一介紹了房地產行業改革發展的四個階段:

    ??從1978年9月,鄧小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一點”起,至1992年為第一階段,拉開了住房制度改革的序幕。

    ??1992年至2002年為第二階段,由綜合改革向深化改革推進,出臺了《城市房地產管理法》等法律法規,1998年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,停止了住房實物分配,建立了市場供應與住房保障兩個體系,揭開了房地產市場化序幕。

    ??2002年至2012年為第三階段,房地產市場快速發展。政府針對市場中出現的問題加大了調控,同時也加大了保障性住房的建設與供應。

    ??2012年至2022年為第四階段,堅持“房住不炒”定位,建立房地產長效機制,提出經濟發展不要過度依賴房地產這一理念。房地產調控政策也從過去的全國統一發文轉向現行的因城施策。

    ??“任何事物的發展都有一個過程,都有它必經發展的階段。每個階段的調控理念也與當時領導人的執政理念有關?!敝熘幸徽f,1992年到2002年,房地產發展相對比較粗放;2002年到2012年,房地產是邊調控邊發展;2012年到2022年,房地產進入房住不炒的規范發展?!胺孔〔怀础比匀皇欠康禺a調控政策的指導思想。建立金融、房地產同實體經濟均衡發展的機制,是“十四五”時期的重要任務。

    ??穩信心穩預期更重要

    ??言談間,朱中一想起了發生在4年前的一件事。

    ??2018年秋天,在同行們吹著沖鋒號,仍高歌猛進奔赴征途時,萬科發出了“活下去”的吶喊。當時有人說,萬科只不過是在販賣焦慮。但兩年后,“三道紅線”監管政策出臺,給房地產行業融資加杠桿的時代畫上了句號,逆勢狂奔的一些房企,也大多都付出了慘痛的代價。

    ??“困難在所難免,但也有解決之道?!敝熘幸徽J為,這就是倒逼企業增長模式從財務杠桿驅動的規模擴張型向穩健發展的質量效益型轉變。房地產企業要真切意識到行業發展面臨的新形勢和新思路,靠高負債、高杠桿發展的路被堵了,要向制造業學習向管理要效益。要習慣“過去賺大錢,未來賺小錢;過去賺快錢,未來賺慢錢”的改變。

    ??在降杠桿的過程中,房企經歷了一輪流動性風險和信用危機的嚴峻考驗。風聲鶴唳背后,是整個行業負面情緒的集中爆發。對民營地產缺乏信心,進一步影響了本就低迷的市場。

    ??9月16日,國家統計局公布的房地產投資數據顯示,前8月,全國房地產開發投資90809億元,同比下降7.4%。在商品房銷售方面,前8月實現銷售面積87890萬平方米,同比下降23%;實現商品房銷售額85870億元,同比下降27.9%。8月份95.07的房地產開發景氣指數創一年來新低,說明房地產市場還在繼續降溫。

    ??“當前,穩信心、穩預期比穩房價、穩地價更重要。把信心穩下來,把預期穩下來不容易?!睌凳暝谧〗ㄏ到y的工作,讓朱中一習慣以專業理性的思考洞察行業未來。

    ??他認為,去年,金融調控發力,方向是對的,但力度太猛。從房地產融資“三線四檔”管理,到房地產貸款集中度管理,再到排查違規信貸進入房地產領域,多項政策壘加,使一些企業猛然感到還債壓力和現金流危機,有的“躺平”,有的“暴雷”。

    ??“不管是‘打補丁’式補救調控,還是因城施策,最終都要保證房地產行業能夠平穩健康發展,大起大落不行,硬著陸更不行?!蓖高^鏡頭,朱中一的表情嚴肅且堅決。

    ??1992年至今的30年,中國房地產行業經歷了從粗獷式擴張到精細化發展。每個時代的舞臺都有著不同的注解?!拔磥矸康禺a的發展空間仍然很大?!敝熘幸徽f,房地產長效機制的落地以及建立金融與房地產、金融與實體經濟協調發展的機制,是“十四五”期間著力要解決的兩件事。

    ??房地產這30年的大江大河、風起云涌,承載了半部改革開放發展史,也是一部民生改善史?!跋M袊康禺a報在房地產平穩健康發展中發揮好輿論引導與監督作用?!痹L談結束,朱中一親筆寫下了對中國房地產報的寄語。

    ??對 話

    ??朱中一:誠信、品牌、社會責任是行業永恒發展的主題

    ??原建設部政策法規司副司長、辦公廳主任,中國房地產業協會副會長兼秘書長 朱中一

    ??中國房地產報:一路走來,您經歷的最美好的事是什么?

    ??朱中一:從原建設部政策法規司到中房協,對房地產行業發展史上的重大事件,我經歷過不少。體會最深的還是1992年隨同建設部原副部長周干峙領下了全國人大交給的起草《城市房地產管理法》的任務,并積極參與其中。這部法對規范房地產市場發揮了很大的作用。

    ??中國房地產報:那您最遺憾的事情是什么?

    ??朱中一:房地產行業一些基礎性的制度建設沒有下決心完善和落地。比如,租購并舉的住房制度及促進房地產平穩健康發展的長效機制能早些落地,房地產行業的發展可能會是另一番景象。

    ??中國房地產報:您對房地產行業當前及未來新階段的發展如何判斷?

    ??朱中一:當前穩信心、穩預期比穩地價、穩房價更重要。房地產行業一直在調控,只是調控的方式發生了很大轉變。不同時期,國家的任務不同,行業的重要性也不一樣。從長遠來看,將房地產行業定位于基礎性民生行業,仍然有很大的發展空間。平穩健康、安居宜居始終是我們的目標,因此要保證房地產軟著陸,不要讓房地產泡沫破裂。

    ??中國房地產報:您對房地產行業最大的期待是什么?

    ??朱中一:2006年,我到房協工作以后,舉辦了一場誠信企業表彰會,當時我就提出來房地產行業要把誠信、品牌、社會責任作為行業永恒發展的主題。住房為百姓安身立命之本,企業一定要把誠信放在首位,匠心鑄造民生工程,為老百姓提供高品質,經得起檢驗的產品,這樣的企業才是真正有社會責任的企業。我始終是希望房地產行業平穩健康發展,實現良性循環。

    ??中國房地產報:未來5年,您想對國家說些什么?

    ??朱中一:我希望國家越來越好,希望國富民強、國泰民安。

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